TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan ön sözleşme türüdür. Satış vaadi sözleşmelerini sadece noterler resmi senede bağlayabilirler. Bu sözleşmenin resmi şekle tabi tutulmasındaki amaç tarafları daha dikkatli davranmaya ve irade beyanının açıklık kazanmasına sağlamaktır. Dolayısı ile noterde re’sen yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşmenin taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir.
Taşınmaz satış vaadinde alacaklı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış borçlusu ise vaat edilen taşınmaz için ödenmeyen bedel varsa bedelin ödenmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaat eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.
Satış vaadi sözleşmesinin konusu tapuda kayıtlı taşınmazlardır. Bu kayıt Medeni Kanun Md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme de geçerli kabul edilmez. ( Kat mülkiyeti veya kat mülkiyeti kurulmamış dairenin veya muhtesatın satışı geçersizdir. – Yargıtay 14., HD. 2015/4112 E., 2015/3514 K. )
Sözleşme sırasında taşınmazı satmayı vaat edenin, taşınmazın maliki olması gerekmez. Nitekim taşınmazı satmayı vaat eden borçlu sözleşmede, ileride o taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunmaktadır. Burada önem arz eden husus, vaadin gerçekleştirilmesi istenildiğinde, taşınmazın vaat borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığıdır. Şayet, vaat borçlusu başkasına ait bir taşınmazı satmayı vaat etmiş ancak ifa zamanında o taşınmaz mal üzerinde tasarruf yetkisini elde edememiş ve dolayısı ile vaadini/borcunu yerine getiremiyorsa, Borçlar Kanunu uyarınca ifa imkansızlığı nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulur. Burada tazmin edilecek zarar müspet zarardır. Yani, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır.
Uygulamada bazen birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme muteber kabul edilir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi de denir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Özetle vaat alacaklısına, vaat borçlusunun borcunu yerine getirmemesi halinde taşınmazın hükmen tescili için dava hakkı tanınmıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Belirtmek gerekir ki, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satışı vaadini kabul eden alacaklıya teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı iddiası dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır. ( Yargıtay 14. HD., 2015/10777 E., 2015/9961 K. )